Face à un locataire qui ne paie plus, le bailleur ne peut ni changer les serrures ni couper l'eau ou l'électricité : il doit adresser une mise en demeure par commissaire judiciaire, puis saisir le tribunal pour obtenir le paiement et, le cas échéant, la résiliation du bail et l'expulsion (loi n° 67-12 sur les baux d'habitation et à usage professionnel). Seul un jugement exécuté par un commissaire judiciaire permet de récupérer le logement.
Ce que le bailleur ne doit pas faire
- Changer les serrures ou empêcher l'accès au logement.
- Couper l'eau, l'électricité ou d'autres services.
- Retirer les affaires du locataire.
- Menacer ou harceler le locataire : ces comportements engagent la responsabilité du bailleur et peuvent être pénalement sanctionnés.
Procédure étape par étape
- Étape 1 : rassembler le bail et le décompte précis des loyers impayés.
- Étape 2 : mise en demeure de payer notifiée par commissaire judiciaire, avec le délai prévu par la loi.
- Étape 3 : en l'absence de paiement, action en paiement des loyers, par injonction de payer ou action au fond.
- Étape 4 : demande de résiliation du bail et d'expulsion devant le tribunal de première instance.
- Étape 5 : jugement, notification et, si nécessaire, appel.
- Étape 6 : exécution de l'expulsion par commissaire judiciaire, avec le concours de la force publique si besoin.
Paiement et expulsion : deux demandes différentes
Le recouvrement des loyers et la récupération du logement sont deux objectifs distincts. On peut obtenir rapidement un titre pour les loyers, tandis que l'expulsion suppose que le tribunal prononce la fin du bail.
Lorsque l'occupant n'a aucun titre (par exemple après la fin du bail ou en cas d'occupation sans droit), une procédure en référé peut, selon les circonstances, permettre d'agir plus vite.
Documents à préparer
- Contrat de bail écrit et ses éventuels avenants.
- Titre de propriété ou document justifiant la qualité de bailleur.
- Décompte des loyers impayés et preuves des paiements antérieurs.
- Mise en demeure et procès-verbal de notification du commissaire judiciaire.
- Échanges avec le locataire (messages, courriers).
Délais et coûts
La durée dépend surtout de la notification du locataire, de son éventuelle contestation et de l'exécution. Agir dès les premiers impayés limite la dette accumulée.
Les frais comprennent les frais de justice, les honoraires du commissaire judiciaire et les honoraires d'avocat librement convenus. Le jugement peut mettre une partie des frais à la charge du locataire.
Erreurs fréquentes
- Louer sans contrat écrit, ce qui complique la preuve du loyer convenu.
- Envoyer une simple lettre ou un message au lieu d'une mise en demeure par commissaire judiciaire.
- Laisser s'accumuler de nombreux mois d'impayés avant d'agir.
- Accepter des paiements partiels sans reçu ni décompte.
Questions fréquentes
Peut-on expulser un locataire sans passer par le tribunal au Maroc ?
Non. Seule une décision de justice exécutée par un commissaire judiciaire permet l'expulsion. Changer les serrures ou couper les services expose le bailleur à des poursuites.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ?
Il n'y a pas de durée fixe : elle dépend de la notification, d'une éventuelle contestation ou d'un appel, et de l'exécution. Un dossier complet dès le départ réduit les délais.
Le dépôt de garantie couvre-t-il les loyers impayés ?
Il sert à garantir les obligations du locataire et peut être imputé sur les sommes dues en fin de bail. Il ne dispense pas d'engager la procédure pour le reste de la dette.
Textes de référence
Les informations publiées sur ce site sont générales et ne remplacent pas une consultation. Chaque situation appelle une analyse de ses faits et de ses pièces.