Un achat immobilier engage souvent l'épargne de toute une vie. Au Maroc, le bien immatriculé (titré) offre une sécurité réelle, car le titre foncier fait foi des droits qui y sont inscrits. Encore faut-il le consulter, et vérifier ce que le titre ne dit pas.
Le titre foncier, point de départ
Le certificat de propriété délivré par la conservation foncière indique le propriétaire inscrit, la superficie et les droits ou charges qui grèvent le bien : hypothèque, servitude, saisie, prénotation.
Il doit être récent : un certificat ancien ne reflète pas les inscriptions intervenues depuis. Le nom du vendeur doit correspondre exactement à celui de sa pièce d'identité.
Les vérifications à faire
- Un certificat de propriété récent et, si possible, le plan du titre.
- L'absence d'hypothèque ou, à défaut, l'accord écrit de la banque pour la mainlevée le jour de la vente.
- Le paiement des taxes locales liées au bien.
- Pour un appartement, la situation auprès du syndic et des charges de copropriété.
- La conformité de la construction : autorisation de construire et permis d'habiter.
- La capacité du vendeur : indivision, régime matrimonial, procuration s’il est représenté.
La forme de l'acte
Le code des droits réels (loi n° 39-08) exige, à peine de nullité, que les actes de transfert de propriété soient établis par acte authentique, ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation.
Le compromis de vente fixe le prix, les conditions suspensives (obtention du crédit, mainlevée), les délais et le sort de l'avance. Il mérite autant d'attention que l'acte définitif.
Après la signature
La vente n'est opposable aux tiers qu'après son inscription au titre foncier. Entre la signature et l'inscription, un autre droit pourrait être inscrit avant celui de l'acheteur : la prénotation permet de protéger sa position pendant cette période.
Le point de vue du cabinet
La plupart des litiges immobiliers que nous traitons auraient pu être évités par une lecture attentive du titre et du compromis avant tout paiement.
Maître Malak Elimani assiste les acquéreurs et les vendeurs dans la vérification des titres, la rédaction des compromis et le suivi des ventes. Cet article présente des informations générales et ne remplace pas une consultation.
Textes de référence
À lire aussi
- Droit immobilier et foncier
- Achat immobilier sur plan au Maroc (VEFA) : précautions et étapes
- Loyers impayés au Maroc : recouvrement et expulsion du locataire
- Terrain non titré (moulkia) : risques et immatriculation
- Bail commercial : les droits du locataire (loi 49-16)
- Télétravail et contrat de travail au Maroc : ce qu'il faut prévoir
Les informations publiées sur ce site sont générales et ne remplacent pas une consultation. Chaque situation appelle une analyse de ses faits et de ses pièces.