Droit immobilier et foncier

L'article 4 de la loi n° 39-08 portant Code des droits réels exige, à peine de nullité, que les actes de transfert de propriété soient établis par acte authentique (notaire ou adouls) ou par acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Même lorsque l'acte est rédigé par un notaire, un avocat peut vous conseiller en amont, vérifier le titre foncier et négocier les conditions du compromis.

Pour un bail d'habitation soumis à la loi n° 67-12, le bailleur adresse d'abord une mise en demeure de payer, puis peut saisir le tribunal pour obtenir le paiement des loyers, la résiliation du bail et l'expulsion. La procédure exacte dépend du contrat et de la situation. L'expulsion ne peut être exécutée qu'en vertu d'une décision de justice, par un commissaire judiciaire : se faire justice soi-même est interdit.

La vente en l'état futur d'achèvement est encadrée par la loi n° 107-12, qui impose un contrat écrit précisant notamment le délai de livraison et les garanties. En cas de retard, l'acquéreur peut, selon le contrat et la loi, demander l'exécution, des indemnités de retard ou la résolution de la vente avec restitution des sommes versées. Il faut rassembler le contrat, les reçus de paiement et les échanges avec le promoteur avant d'agir.

Un bien immatriculé dispose d'un titre foncier tenu par la conservation foncière : les droits inscrits sont opposables à tous et le titre est définitif et inattaquable (dahir du 12 août 1913 tel que modifié par la loi n° 14-07). Un bien non immatriculé repose sur des actes, souvent adoulaires comme la melkia, dont la valeur peut être contestée. Avant d'acheter un bien non titré, il est prudent de faire vérifier les actes et d'envisager une réquisition d'immatriculation.