L'achat d'un logement sur plan au Maroc (vente en l'état futur d'achèvement, VEFA) est encadré par la loi n° 107-12, intégrée au Dahir des obligations et contrats. Le contrat préliminaire doit être établi par acte authentique ou par un professionnel habilité, il ne peut être signé qu'après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée, et le prix est payé par tranches selon l'avancement des travaux. Avant de signer, vérifiez le titre foncier, l'autorisation de construire et la garantie de restitution des sommes versées.
Les vérifications avant de signer
- Le titre foncier du terrain et l'absence de charges bloquantes, auprès de la Conservation foncière.
- L'autorisation de construire et les plans approuvés.
- L'identité et la situation juridique du promoteur.
- Le cahier des charges : superficie, matériaux, équipements, parties communes.
- La garantie de restitution des sommes versées en cas de non-achèvement.
- Le calendrier des paiements et la date de livraison prévue.
Les étapes de l'achat sur plan
- Étape 1 : contrat de réservation éventuel, avec une avance limitée à 5 % du prix.
- Étape 2 : contrat préliminaire de vente, après l'achèvement des fondations au niveau du rez-de-chaussée.
- Étape 3 : inscription préventive des droits de l'acquéreur sur le titre foncier.
- Étape 4 : paiements échelonnés selon les stades d'avancement prévus au contrat.
- Étape 5 : achèvement des travaux et obtention du permis d'habiter.
- Étape 6 : contrat de vente définitif, paiement du solde et inscription à la Conservation foncière.
Les garanties de l'acquéreur
Le promoteur doit garantir la restitution des sommes versées si le projet n'est pas achevé, au moyen d'une garantie bancaire ou d'une assurance. Le contrat doit préciser les pénalités en cas de retard de livraison et les conditions de résiliation.
L'inscription préventive sur le titre foncier protège l'acquéreur contre une vente du même lot à un tiers ou contre l'inscription de nouvelles charges pendant les travaux.
Documents à réunir
- Certificat de propriété du titre foncier.
- Copie de l'autorisation de construire et des plans.
- Cahier des charges et descriptif technique.
- Projet de contrat préliminaire.
- Attestation de garantie de restitution.
- Justificatifs de financement (accord de prêt bancaire, le cas échéant).
Frais à prévoir
En plus du prix, l'acquéreur supporte en principe les droits d'enregistrement, les droits de la Conservation foncière et les honoraires du rédacteur de l'acte. Le montant exact dépend du prix et de la nature de l'opération : il doit être chiffré avant la signature du contrat définitif.
Erreurs fréquentes
- Verser des sommes importantes sur la base d'un simple bon de réservation.
- Signer un contrat préliminaire rédigé par une personne non habilitée.
- Ne pas faire inscrire ses droits sur le titre foncier.
- Accepter la livraison sans constat des réserves.
- Négliger les clauses de pénalités de retard.
Questions fréquentes
Qui peut rédiger le contrat de vente sur plan au Maroc ?
Le contrat doit être établi par acte authentique (notaire ou adouls) ou par un avocat habilité à rédiger ce type d'acte, conformément aux règles de la loi n° 107-12.
Que se passe-t-il si le promoteur ne livre pas ?
L'acquéreur peut réclamer les pénalités de retard prévues, demander la résolution du contrat et la restitution des sommes versées, en actionnant la garantie de restitution.
Combien verser à la réservation ?
La loi limite l'avance versée au titre du contrat de réservation à 5 % du prix. Les autres paiements suivent l'avancement des travaux prévu au contrat préliminaire.
Textes de référence
Les informations publiées sur ce site sont générales et ne remplacent pas une consultation. Chaque situation appelle une analyse de ses faits et de ses pièces.