شراء عقار في طور الإنجاز بالمغرب: الاحتياطات والمراحل

التحققات اللازمة قبل التوقيع

• الرسم العقاري للأرض وخلوه من تحملات معرقلة، لدى المحافظة العقارية.
• رخصة البناء والتصاميم المصادق عليها.
• هوية المنعش العقاري ووضعيته القانونية.
• دفتر التحملات: المساحة والمواد والتجهيزات والأجزاء المشتركة.
• ضمان استرجاع المبالغ المدفوعة في حالة عدم إتمام المشروع.
• جدول الأداءات وتاريخ التسليم المتوقع.

مراحل الشراء في طور الإنجاز

• الخطوة 1: عقد تخصيص عند الاقتضاء، مع تسبيق لا يتجاوز 5 في المائة من الثمن.
• الخطوة 2: العقد الابتدائي للبيع، بعد إنجاز الأساسات على مستوى الطابق الأرضي.
• الخطوة 3: التقييد الاحتياطي لحقوق المشتري بالرسم العقاري.
• الخطوة 4: الأداء على دفعات حسب مراحل تقدم الأشغال المحددة في العقد.
• الخطوة 5: إنهاء الأشغال والحصول على رخصة السكن.
• الخطوة 6: عقد البيع النهائي، وأداء ما تبقى من الثمن، والتقييد بالمحافظة العقارية.

ضمانات المشتري

يجب على المنعش العقاري أن يضمن استرجاع المبالغ المدفوعة إذا لم يُنجز المشروع، بواسطة ضمانة بنكية أو تأمين. ويجب أن يحدد العقد التعويض عن التأخير في التسليم وشروط الفسخ.

يحمي التقييد الاحتياطي بالرسم العقاري المشتري من بيع نفس الوحدة للغير أو من تقييد تحملات جديدة أثناء الأشغال.

الوثائق الواجب جمعها

• شهادة الملكية الخاصة بالرسم العقاري.
• نسخة من رخصة البناء والتصاميم.
• دفتر التحملات والوصف التقني.
• مشروع العقد الابتدائي.
• شهادة ضمان الاسترجاع.
• ما يثبت التمويل (موافقة البنك على القرض عند الاقتضاء).

المصاريف الواجب توقعها

إضافة إلى الثمن، يتحمل المشتري مبدئيا رسوم التسجيل ورسوم المحافظة العقارية وأتعاب محرر العقد. ويتوقف المبلغ الدقيق على الثمن وطبيعة العملية، لذلك يجب احتسابه قبل توقيع العقد النهائي.

أخطاء شائعة

• دفع مبالغ مهمة بناء على مجرد وصل حجز.
• توقيع عقد ابتدائي حرره شخص غير مؤهل.
• عدم تقييد الحقوق بالرسم العقاري.
• قبول التسليم دون معاينة العيوب والتحفظات.
• إهمال البنود المتعلقة بالتعويض عن التأخير.