أمام مكتر توقف عن الأداء، لا يحق للمكري تغيير الأقفال ولا قطع الماء أو الكهرباء، بل عليه توجيه إنذار بواسطة مفوض قضائي ثم اللجوء إلى المحكمة للحصول على الأداء، وعند الاقتضاء على فسخ عقد الكراء والإفراغ (القانون رقم 67-12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني). ولا يمكن استرجاع المحل إلا بحكم ينفذه مفوض قضائي.
ما لا يجب على المكري فعله
- تغيير الأقفال أو منع الولوج إلى المحل.
- قطع الماء أو الكهرباء أو غيرهما من الخدمات.
- إخراج أغراض المكتري.
- تهديد المكتري أو التضييق عليه: فهذه التصرفات تُرتب مسؤولية المكري وقد تكون محل عقوبات زجرية.
المسطرة خطوة بخطوة
- الخطوة 1: جمع عقد الكراء والبيان الدقيق للوجيبات غير المؤداة.
- الخطوة 2: توجيه إنذار بالأداء يبلغه مفوض قضائي، مع الأجل المحدد قانونا.
- الخطوة 3: عند عدم الأداء، رفع دعوى أداء واجبات الكراء عن طريق الأمر بالأداء أو دعوى في الموضوع.
- الخطوة 4: طلب فسخ عقد الكراء والإفراغ أمام المحكمة الابتدائية.
- الخطوة 5: صدور الحكم وتبليغه، واستئنافه عند الاقتضاء.
- الخطوة 6: تنفيذ الإفراغ بواسطة مفوض قضائي، وبمساعدة القوة العمومية عند الحاجة.
الأداء والإفراغ: طلبان مختلفان
استخلاص الوجيبات الكرائية واسترجاع المحل هدفان مختلفان. فيمكن الحصول بسرعة على سند بخصوص الوجيبات، بينما يقتضي الإفراغ أن تحكم المحكمة بإنهاء عقد الكراء.
وإذا كان المحتل لا يتوفر على أي سند (كما بعد انتهاء العقد أو في حالة الاحتلال بدون حق ولا سند)، فإن مسطرة الاستعجال قد تسمح، بحسب الظروف، بالتحرك بشكل أسرع.
الوثائق الواجب تحضيرها
- عقد الكراء المكتوب وملحقاته إن وجدت.
- سند الملكية أو ما يثبت صفة المكري.
- بيان الوجيبات غير المؤداة وما يثبت الأداءات السابقة.
- الإنذار ومحضر التبليغ المحرر من طرف المفوض القضائي.
- المراسلات مع المكتري (رسائل نصية، رسائل مكتوبة).
الآجال والتكاليف
تتوقف المدة أساسا على تبليغ المكتري وعلى منازعته المحتملة وعلى التنفيذ. والتحرك منذ أول تأخر في الأداء يحد من تراكم الدين.
تشمل التكاليف الرسوم القضائية وأتعاب المفوض القضائي وأتعاب المحامي المتفق عليها بحرية. ويمكن أن يحمّل الحكم جزءا من المصاريف للمكتري.
أخطاء شائعة
- الكراء دون عقد مكتوب، مما يصعب إثبات السومة الكرائية المتفق عليها.
- الاكتفاء برسالة عادية أو رسالة نصية بدل إنذار بواسطة مفوض قضائي.
- ترك عدة أشهر من الوجيبات تتراكم قبل التحرك.
- قبول أداءات جزئية دون توصيل أو بيان حساب.
أسئلة شائعة
هل يمكن إفراغ المكتري دون اللجوء إلى المحكمة في المغرب؟
لا. لا يتم الإفراغ إلا بمقرر قضائي ينفذه مفوض قضائي. وتغيير الأقفال أو قطع الخدمات يعرض المكري للمتابعة.
كم تستغرق مسطرة الإفراغ؟
لا توجد مدة ثابتة، فهي ترتبط بالتبليغ وبالمنازعة أو الاستئناف المحتملين وبالتنفيذ. والملف المكتمل منذ البداية يقلص الآجال.
هل تغطي الضمانة الوجيبات غير المؤداة؟
تهدف الضمانة إلى ضمان التزامات المكتري ويمكن خصمها من المبالغ المستحقة عند انتهاء العقد، لكنها لا تغني عن سلوك المسطرة بخصوص باقي الدين.
النصوص المرجعية
المعلومات المنشورة في هذا الموقع عامة ولا تغني عن الاستشارة. كل حالة تتطلب دراسة وقائعها ووثائقها.