كثيرا ما يستنفد شراء عقار مدخرات العمر. وفي المغرب، يوفر العقار المحفظ أمانا حقيقيا لأن الرسم العقاري حجة على الحقوق المقيدة فيه. لكن يجب الاطلاع عليه، والتحقق مما لا يذكره الرسم.
الرسم العقاري نقطة الانطلاق
تبين شهادة الملكية التي تسلمها المحافظة العقارية المالك المقيد والمساحة والحقوق أو التحملات المترتبة على العقار: رهن رسمي، ارتفاق، حجز، تقييد احتياطي.
يجب أن تكون الشهادة حديثة، فالشهادة القديمة لا تعكس التقييدات اللاحقة. ويجب أن يطابق اسم البائع تماما ما في بطاقة تعريفه.
التحققات الواجبة
- شهادة ملكية حديثة، ومخطط الرسم إن أمكن.
- غياب الرهن، أو على الأقل موافقة البنك كتابة على رفعه يوم البيع.
- أداء الرسوم المحلية المرتبطة بالعقار.
- بالنسبة للشقة، الوضعية لدى وكيل اتحاد الملاك وتكاليف الملكية المشتركة.
- مطابقة البناء: رخصة البناء ورخصة السكن.
- أهلية البائع: الشياع، النظام المالي للزوجين، الوكالة إن كان ممثلا.
شكل العقد
تشترط مدونة الحقوق العينية (القانون رقم 39.08)، تحت طائلة البطلان، أن تحرر التصرفات الناقلة للملكية بمحرر رسمي، أو بمحرر ثابت التاريخ يحرره محام مقبول للترافع أمام محكمة النقض.
يحدد الوعد بالبيع الثمن والشروط الواقفة (الحصول على القرض، رفع الرهن) والآجال ومصير التسبيق، وهو يستحق نفس العناية التي يستحقها العقد النهائي.
بعد التوقيع
لا يحتج بالبيع في مواجهة الغير إلا بعد تقييده في الرسم العقاري. وبين التوقيع والتقييد قد يقيد حق آخر قبل حق المشتري، ويمكن للتقييد الاحتياطي حماية مركزه خلال هذه المدة.
وجهة نظر المكتب
كان بالإمكان تفادي أغلب النزاعات العقارية التي نعالجها بقراءة متأنية للرسم وللوعد بالبيع قبل أي أداء.
تؤازر الأستاذة ملاك العماني المشترين والبائعين في التحقق من الرسوم وتحرير الوعود بالبيع وتتبع عمليات البيع. يقدم هذا المقال معلومات عامة ولا يغني عن استشارة قانونية.
النصوص المرجعية
المعلومات المنشورة في هذا الموقع عامة ولا تغني عن الاستشارة. كل حالة تتطلب دراسة وقائعها ووثائقها.